Обременение — это зарегистрированное ограничение прав на объект недвижимости, которое, как правило, сохраняется и после смены собственника, если не снято отдельно.
Основные виды обременений
- Ипотека (залог банку). Пока кредит не выплачен полностью, квартира в залоге у банка — продать её можно только с согласия банка или одновременным погашением кредита из средств покупателя.
- Арест. Накладывается судом, например, по долгам собственника — сделки с арестованной квартирой недействительны.
- Рента. Если квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением, у бывшего владельца могут сохраняться права проживания — это существенно ограничивает нового собственника.
- Долгосрочная аренда, зарегистрированная в ЕГРН. Новый собственник обязан соблюдать условия уже заключённого договора аренды до его окончания.
- Доверительное управление. Ограничивает право распоряжаться объектом до окончания срока управления.
Как проверить обременения
Все зарегистрированные обременения видны в выписке ЕГРН — это первое, что стоит запросить перед сделкой, и лучше — максимально свежую, за 1–3 дня до подписания договора, так как обременение может быть зарегистрировано в любой момент.
Что не покажет выписка ЕГРН
Незарегистрированные обременения — например, устная договорённость о праве проживания родственника, не оформленная как рента или иное юридическое право. Такие ситуации выявляются только через прямые вопросы продавцу и, по возможности, разговор с соседями или управляющей компанией дома.
Что делать, если обременение найдено
Само по себе обременение не означает, что сделка невозможна: ипотечную квартиру можно купить с погашением остатка кредита из средств покупателя при участии банка. Но проводить сделку без учёта обременения, «как будто его нет», — прямой путь к тому, что покупатель унаследует чужие ограничения вместе с квартирой.