Первая и самая базовая проверка — сверить того, кто представляется продавцом на сделке, с тем, кто указан собственником в выписке ЕГРН. Это должен быть один и тот же человек, если только продавец не действует по доверенности.
Сверка паспорта с выпиской ЕГРН
ФИО, дата рождения из паспорта должны точно совпадать с данными собственника в свежей выписке ЕГРН (не старше месяца — обременения и смена собственника могут произойти в любой момент).
Если продавец действует по доверенности
Это законно, но требует дополнительной проверки: доверенность должна быть нотариально удостоверена, действующей на момент сделки, и явно включать право на продажу конкретно этого объекта (а не общие полномочия «представлять интересы»). Подлинность доверенности можно проверить в реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты по её номеру.
Несколько собственников и доли
Если у квартиры несколько собственников (например, супруги или наследники), сделку должны подписывать все — или один по доверенности от остальных. Продажа доли третьему лицу без соблюдения права преимущественной покупки других собственников может быть впоследствии оспорена в суде.
Согласие супруга
Если квартира куплена в браке, для продажи по умолчанию нужно нотариально заверенное согласие супруга — даже если в ЕГРН как собственник указан только один из них. Это частая причина оспаривания сделок постфактум.
Дееспособность продавца
Для пожилых собственников или в ситуациях, вызывающих сомнения, практикуют получение справки из психоневрологического и наркологического диспансера о дееспособности на дату сделки — это защищает покупателя от риска, что сделку впоследствии признают недействительной по этому основанию.